• Im Büroneubau HAMMERSCHMIDT setzt Asset Manager 

  Real-Treuhand Immobilien Bayern auf eine Kooperation mit dem Münchner FoodTech-Start-up SmartFoodie

München/Aschheim-Dornach, 13. Januar 2026. Warm essen rund um die Uhr – ohne Restaurant, ohne Koch, ohne feste Öffnungszeiten: Im Büroneubau HAMMERSCHMIDTin Aschheim-Dornach testen die Mieter NetApp Deutschland und Verifone Payments seit dieser Woche ein Konzept, mit dem sich die Versorgungslücke vieler Büroimmobilien überbrücken ließe. Möglich macht das eine Kooperation des Immobiliendienstleisters Real-Treuhand Immobilien Bayern mit dem Münchner FoodTech-Start-up SmartFoodie, das automatisierte Mini-Kantinen mit frischen, warmen Mahlzeiten betreibt.

Was zunächst wie eine technische Spielerei klingt, ist in Wahrheit eine Antwort auf ein aktuelles strukturelles Problem des Büromarkts. Seit etwa fünf Jahren steigen die Leerstände in deutschen Metropolen. Durch Homeoffice, Konjunkturflaute und Flächenkonsolidierung sind viele Gebäude nur teilweise ausgelastet. Ein Kantinenbetrieb rechnet sich für die Betreiber daher kaum. Gleichzeitig erwarten Unternehmen von modernen Arbeitsorten genau das: eine funktionierende Infrastruktur – inklusive Verpflegung.

Ein klassisches Henne-Ei-Problem

„Das ist ein klassisches Henne-Ei-Problem“, sagt Günther Deml, Geschäftsführer der Real-Treuhand Immobilien Bayern. „Ohne ausreichend viele Mieter kommt kein Kantinenbetreiber. Aber ohne Kantine springen potenzielle Mieter unter Umständen ab.“ Denn Unternehmen wollten ihren Mitarbeitenden heute nicht nur Supermärkte um die Ecke und Kantinen in benachbarten Bürogebäuden bieten, so Deml. Erwartet würden auch Angebote direkt im eigenen Haus.

Der Büroneubau HAMMERSCHMIDT, den die Real-Treuhand vor rund einem Jahr als AssetManager aus der Insolvenz des Projektentwicklers EUROBODEN übernommen hat, istarchitektonisch ein Statement mit Kaskadentreppe, Dachterrassen und Skydeck. Er isthervorragend an den ÖPNV und das Straßennetz angeschlossen und trotzdem ruhig gelegen. Darüber hinaus bietet er Unternehmen Flächen, die technisch zeitgemäß ausgestattet und flexibel kombinierbar sind – von kompakter Größe bis zu zusammenhängenden Einheiten im größeren Maßstab. Auch preislich bewegen sich die Mietflächen in einem für den Münchner Markt günstigen Rahmen. Doch ausgerechnet bei der Gastronomie fehlte bislang ein Baustein, obwohl es dafür eine vorgerüstete Fläche gibt.

Mini-Kantine auf Knopfdruck

„Umso genialer fanden wir die Idee, die das Münchner FoodTech-Start-up SmartFoodie auf der Münchner Messe Food & Life im vergangenen November vorgestellt hat: Ein Automat, der auf Knopfdruck rund um die Uhr hochwertige warme und kalte Speisen liefert. Das war für uns kein Gimmick, sondern eine pragmatische Brücke, bis wir ein klassisches Restaurantim HAMMERSCHMIDT realisieren können“, sagt Deml.

SmartFoodie beliefert seine Automaten unter anderem mit Gerichten aus regionalen Partnerküchen. Das Angebot reicht von asiatischen Klassikern bis zu vegetarischen Bowls und Desserts. Bestellt wird per Touchscreen oder App, bezahlt wird ebenfalls digital. Die Preise liegen zwischen vier und zehn Euro. Unternehmen können ihre Mitarbeitenden auch bezuschussen. Der Automat benötigt lediglich einen Stromanschluss mit zwei Steckdosen und kaum mehr Platz als ein Getränkekühlschrank.

Gesundes Essen – egal zu welcher Tageszeit

„Wir erleben derzeit, dass sich Essgewohnheiten und Arbeitszeiten stark entkoppeln“, sagt Theo Guo, Mitgründer von SmartFoodie. „Menschen arbeiten früher, später, hybrider – sie wollen aber trotzdem jederzeit gutes, gesundes und bezahlbares Essen. Deshalb treffen wir mit unseren Mini-Kantinen einen Nerv der Zeit.“ Nicht nur Bürogebäude, sondern auch Krankenhäuser, Universitäten und Veranstaltungsorte setzen inzwischen auf dieses Konzept. Seit wenigen Monaten sind die Automaten regulär im Verkauf. Derzeit sind 15 Standorte im operativen Betrieb, bis Ende Januar werden es über 20 sein.

Einer dieser Standorte ist ab sofort das HAMMERSCHMIDT. Hier werde mit SmartFoodie nun etwas erprobt, das in anderen Märkten längst Alltag sei, in Deutschland aber noch Neuland, sagt Günther Deml. „Der Automat ist für uns ein Angebot, das sofort funktioniertund sich zugleich in ein späteres gastronomisches Gesamtkonzept integrieren lässt. So schaffen wir Aufenthaltsqualität im Gebäude – heute wie auch in Zukunft.“

• Büroleerstand auf Rekordniveau: Alexander Meyer von Savills im Interview über die Neusortierung des Münchner Marktes 
• Beispiel HAMMERSCHMIDT zeigt, wie Büroimmobilien auch am Stadtrand funktionieren können

München/Aschheim-Dornach, 23. Oktober 2025. Die Zeiten für die Vermarktung von Büroimmobilien sind schwierig. Homeoffice und wirtschaftliche Unsicherheit setzen viele potenzielle Mieter – und damit auch die Eigentümer und Vermarkter – unter Druck. Auch in A-Städten nehmen die Leerstände zu. Gleichzeitig steigen die Ansprüche von Unternehmen an ihre Arbeitswelten. Ganz oben auf der Wunschliste vieler Mieter in Metropolregionen steht: ein Büro in möglichst innerstädtischer Lage. Haben Immobilien am Stadtrand damit überhaupt noch eine Chance? Alexander Meyer, Niederlassungsleiter und Teamleiter Office Agency bei Savills in München, spricht im Interview über die Neusortierung des Marktes in der bayerischen Landeshauptstadt, aktuelle Vermarktungstrends und warum das Projekt HAMMERSCHMIDT in Aschheim-Dornach auch in dieser Situation gute Zukunftsperspektiven hat. 

„Ich befürchte, das ist noch nicht die Spitze.“

Herr Meyer, die Leerstandsquoten der Büromärkte in den deutschen Metropolregionen steigen seit rund fünf Jahren kontinuierlich. Das gilt auch für München. Trotzdem ziehen hier die Spitzenmieten an. Wie passt das zusammen?

Alexander Meyer: München hat aktuell so viel Leerstand wie noch nie. Die Leerstandsquote für den Großraum bewegt sich Richtung 10 Prozent. Und ich befürchte, das ist noch nicht die Spitze. Denn viele Firmen befinden sich derzeit in einem Anpassungsprozess. Das liegt an zwei Entwicklungen, die zeitlich zusammenfallen. Einerseits gibt es die strukturelle Flächenreduktion durch hybride Arbeitsmodelle: Durch den Homeoffice-Trend benötigen viele Unternehmen schlicht weniger Platz. Andererseits gibt es eine wirtschaftliche Zurückhaltung: Expansionen bleiben aus, viele Unternehmen geben Flächen zurück, verschieben geplante Umzüge oder ziehen in kleinere Einheiten als bisher.

Das führt zu einer Marktspaltung. In manchen Teilmärkten wie beispielsweise der Parkstadt Schwabing gibt es heute in fast jedem größeren Haus verfügbare Flächen – das gab es früher nie. Gleichzeitig zieht das Interesse an hochwertigen Neubauten in zentralen Lagen beziehungsweise mit guter Erreichbarkeit nach wie vor an. Die Nachfrage konzentriert sich also auf gut angebundene, moderne Objekte mit klarer Identität sowie hohen Ausbau- und Technikstandards.

Was bedeutet das für die Vermarktung?

Alexander Meyer: Es reicht nicht mehr, nur „Fläche“ anzubieten. Flexibilität, Identitätsstiftung und technische Exzellenz sind für ein neues Bürogebäude heute Pflicht. Die Nutzer wollen moderne Arbeitswelten, die Wahlfreiheit ermöglichen. Sie wollen Rückzugsmöglichkeiten, Kollaborationsräume, Outdoor-Zonen und eine Service-Infrastruktur, die sofort funktioniert.

„Für viele zählen moderate Kosten, Erreichbarkeit und Gebäudeidentität mehr als die maximale Citylage.“

Mit HAMMERSCHMIDT vermarkten Sie für den Asset Manager Real-Treuhand Immobilien Bayern ein Objekt am Münchner Stadtrand. Dornach, ein kleiner Ortsteil der Münchner Nachbargemeinde Aschheim, war seit Mitte der 1980er Jahre the place to be für namhafte globale Player aus IT und Mode. Dann kam Corona. Und dann kam die Wirtschafts- und Immobilienkrise. Mittlerweile gilt die Lage als schwierig. Warum glauben Sie, dass sich für diesen Standort noch Mieter finden lassen?

Alexander Meyer: Es gibt auch Nutzer, für die der Speckgürtel gesetzt ist. Denn nicht alle wollen sich die hohen Mieten in der Innenstadt leisten. Und in Dornach sind diese nun einmal rund 50 bis 60 Prozent niedriger als in der City. Zudem bietet der Ort einen Gewerbesteuerhebesatz von 310 Prozent. In München liegt er bei 490 Prozent.

Darüber hinaus ist Dornach ein gewachsener Tech-Cluster mit sehr guter Autobahn- und ÖPNV-Anbindung. Was das HAMMERSCHMIDT betrifft, so halten die S-Bahn und der Bus nur wenige Schritte vom Objekt entfernt. Für viele Zielgruppen zählen moderate Kosten, gute Erreichbarkeit, starke Gebäudeidentität und hohe Flächenflexibilität mehr als die maximale Citylage.

• Im Büroneubau HAMMERSCHMIDT wird der Münchner Stadtrand zum Freiraum fürs Denken

München/Aschheim-Dornach, 23. Juli 2025. Sonne satt – aber trotzdem drinnen? Wer arbeitet, tut dies meist unter Neonlicht. Dabei zeigen Studien: Draußen ticken Gehirn und Körper anders – wacher, kreativer, gesünder. HAMMERSCHMIDT hat daraus ein Konzept entwickelt. Im „Businesspark ExpoGate Munich-Dornach“ setzt der außergewöhnliche Büroneubau mit Treppen, Balkonen, einer Dachterrasse und einem Skydeck auf Begegnungs- und Arbeitszonen unter freiem Himmel. Nicht nur als architektonisches Statement – sondern auch für mehr Kreativität, Gesundheit und Produktivität der Mitarbeitenden.

Für die Gesundheit am Arbeitsplatz: 

Weniger Neon, mehr Natur

Laut Deutschem Wetterdienst schien 2024 in Deutschland rund 1.700 Stunden die Sonne. Die meisten Angestellten hatten davon jedoch wenig – sie saßen drinnen. Dabei zeigen Studien längst: Draußen zu arbeiten, fördert Kreativität, Fokus und mentale Gesundheit. Das Problem: Die meisten Bürogebäude sind für das Arbeiten im Freien nicht gemacht. HAMMERSCHMIDT schon.

Der Büroneubau im „Businesspark ExpoGate Munich-Dornach“ an der östlichen Münchner Stadtgrenze bringt die Arbeit buchstäblich nach draußen – auf die Freitreppen, die Balkone, die Dachterrasse und das Skydeck. „HAMMERSCHMIDT eignet sich als Open-Air-Büro – für Einzelne wie für Teams“, sagt Projektleiter Andreas Herz von der Real-Treuhand Immobilien Bayern GmbH, die das Projekt seit Februar 2025 als Asset Manager betreut. „Das unterscheidet es grundlegend von vielen anderen Bürohäusern – in Dornach und in der Münchner Innenstadt.“

Andreas Herz zufolge habe nicht zuletzt der Home-Office-Trend der vergangenen fünf Jahre die neue Lust auf Draußen beflügelt. „Ob Balkon, Garten oder Park – viele genießen zu Hause die Wahlfreiheit. Mitarbeitende schätzen es daher, wenn sie diese Option auch im Büro haben – vor allem, wenn die Sonne scheint.“

Gelungene Outdoor-Arbeit ist kein Zufall, 
sondern Konzept

Damit das Arbeiten im Freien funktioniert, muss auch das Gebäude mitspielen. Neben einer ruhigen Lage sind vor allem zwei Dinge wichtig: durchdachte Technik und durchdachte Architektur. Das bedeutet: Es braucht ausreichend Zugänge zu Freiflächen, genügend Stromanschlüsse, starkes WLAN – sowie Schutz vor Sonne, Wind und Regen. „Architekten und Projektentwickler müssen sich schon bei der Planung vorstellen, wie unterschiedlich Unternehmen arbeiten“, sagt Andreas Herz. „Denn sie wissen nicht, wer später einzieht. Mitarbeitende in Kreativberufen arbeiten ganz anders als etwa Sachbearbeiter einer Versicherung oder Angestellte einer Anwaltskanzlei – und nutzen Außenbereiche entsprechend unterschiedlich.“

Treppen, die verbinden – 
architektonisch wie menschlich

Andere Bürohäuser weisen ihre Außenflächen oft einzelnen Mieteinheiten exklusiv zu. HAMMERSCHMIDT denkt Gemeinschaft hingegen weiter: Die durchgehenden Balkone entlang der 130 Meter langen Südfassade sowie der Ost- und Westseiten sind von allen Büros aus direkt zugänglich. Sonnenschutz? Den bieten hier bei Bedarf vorgelagerte Vorhänge. Regenschutz? Ihn gewährleisten die übereinanderliegenden Balkone selbst. Dieses Prinzip gilt auch für die Vorzonen zu den Mietbereichen auf der Nordseite, die sich auf sechs Ebenen anordnen. Sie entstehen durch eine vor der Fassade inszenierte Kaskadentreppe, die alle Stockwerke von außen verbindet. Das schafft nicht nur ein architektonisches Statement, sondern auch einen Motor für Teambildung. Denn fest installierte Sitzmöbel und Pflanzkübel sowie Platz für individuelle Möbelstücke der Mieter schaffen Räume für Sichtbarkeit, spontane Begegnungen und nonverbale Kommunikation. So entsteht eine „Rue Intérieure“ im Sinne des revolutionären Architekten Le Corbusier.

Open-Air-Büro mit Aussicht: 
Wo Ideen den Horizont sehen

Noch weiter raus geht es oben: Auf der 550 Quadratmeter großen Dachterrasse im 5. Obergeschoss und dem 1.400 Quadratmeter großen Skydeck mit Fitness-Area und Alpenblick im 6. Obergeschoss. Hier warten sie – die ikonischen ENZI-Sitzmöbel der Wiener Architektengruppe PPAG. Leuchtend blau oder orange, aus Polyethylen, robust und mobil: Die Elemente lassen sich je nach Bedarf der Nutzer zu kleinen Inseln zusammenstellen oder einzeln verteilen. WLAN ist in beiden Open-Air-Bereichen flächendeckend vorgesehen, WCs sind vorhanden.

„Ob kreative Ideensession oder konzentriertes Einzelarbeiten: Auch ganz oben bietet HAMMERSCHMIDT Raum für beides – unter freiem Himmel. Denn draußen entsteht oft die bessere Version von drinnen“, so Andreas Herz. „Wer hier sitzt, sieht nicht nur die Alpen, sondern blickt auch über Dornach, auf die Galopprennbahn sowie den Golfplatz. Ohne Verkehrslärm. Aber mit viel Luft, Weite und neuen Gedanken.“